Получение согласия от супруга на совершение сделки по недвижимости

Есть ли необходимость получать заверенное нотариусом разрешение супруга при оформлении сделки? Каждое соглашение индивидуально, в некоторых случаях это следует делать обязательно, а в определенных ситуациях вопрос решается без привлечения супруга.

При продаже недвижимости, когда имущество находится в совместной собственности, на основании статьи №35 Семейного Кодекса РФ, все действия должны быть согласованы между супругами. Если норму законодательства истолковать буквально (первый пункт данной статьи), то продавец, здесь априори, является добросовестным и не несет ответственность перед покупателем о предоставлении подобного согласия. Однако из второго пункта следует, что все сделки подкрепляются письменным согласием с нотариальным заверением. Если подобное решение не было предоставлено, сделку можно оспорить в суде.

Данная статья СК является противоречивой, в устоявшейся практике в реестр заносится не совершенный договор с недвижимостью, а право обладания ею. Подобная казуистика способна сбить с толку не только участников договора, но и специалистов, проводящих регистрацию. В более ранней практике согласие супруга было не обязательным, затем нотариусы стали требовать письменное согласие супругов. Это условие распространялось на продавцов и покупателей. Разночтение вышеуказанной статьи кодекса приводит к возможности потенциального возникновения судебных споров. Следовательно, лучше не подвергать себя дополнительным рискам при оформлении сделки с недвижимостью и заручиться нотариально заверенным соответствующим документом от мужа (жены).

В какой ситуации письменное согласование является необходимостью?

Нотариально заверенный документ от супруга, свидетельствующий о разрешении на совершение сделки, является обязательным элементом при оформлении соглашения на совместно приобретенную недвижимость при условии законного брака. Это требование актуально, если муж (жена) не присутствуют при оформлении документов либо такое условие было ранее оговорено брачным контрактом.

Также письменное согласие будет актуальным, если один из супругов оформляет документацию по отношению общего имущества (движимого или недвижимого), когда нотариальное заверение является обязательным элементом в законодательном порядке. Например, это условие распространяется на пожизненное содержание иждивенцев, договор ренты.

Документально заверенное согласие фиксируется во всех случаях при оформлении, предполагающих занесения в государственный реестр, таких как:

Договор купли-продажи;

Наличие долевого процента в строительстве;

Аренда недвижимости на срок, превышающий один календарный год;

Оформление наследства;

Кредитные ипотечные соглашения.

Когда не требуется нотариально оформлять супружеское согласие?

Наибольшему риску, совершая сделки с недвижимостью, подвергается именно покупатель, ему следует быть максимально скрупулёзным к документации, не приобретать объект без соответствующего подтверждения. Однако есть ряд ситуаций, не требующих заверения супруга, и орган, проводящий регистрацию, может обойтись этого документа:

Продаваемое имущество, принадлежащее супругам на равных долевых условиях (приватизация оформлена с участием обоих супругов или объект недвижимости был приобретен после заключения брака), а на сделке присутствуют оба супруга;
Объект недвижимости был куплен до брака, является наследственным или дарственным имуществом либо совершалась безвозмездная сделка. Владелец, по закону, считается единственным собственником, а вторая сторона не вправе претендовать на него;
Продаваемый объект, приобретенный во время брака на общие денежные средства, перешел к одному из супругов в результате раздела имущества — существует судебное решение или нотариальный договор, подтверждающий данный факт;
Имущество нажито при браке, но при отсутствии совместного проживания супругов, с подтверждением факта прекращения отношений в семье. При таком подходе супруг лишается прав на долевое владение и согласования с ним не потребуется. Однако данное положение будет актуальным при наличии судебного решения, признающего продаваемое имущество личной собственностью супруга;
Был заключен брачный договор, и в нем оговаривалось раздельное владение собственностью, включая объекты недвижимости, покупаемые во время совместной жизни.

Как происходит процедура согласования?

Заверение происходит нотариусом, его посещает один из супругов и подтверждает свое согласие, соответственно его присутствие будет обязательным условием. Согласие выдается для конкретного объекта недвижимости, определенной квартиры, что обязательно указывается адрес. С собой следует взять паспорт и брачное свидетельство. Нотариус должен засвидетельствовать правильность подписи супруга.

Что делать, если получить согласие супруга невозможно?

Человек длительное время пребывает в местах заключения, его местопребывание неизвестно, с ним нет связи на протяжении продолжительного периода времени. Такие ситуации предусмотрены в статье №42 и №43 Гражданского Кодекса, и сделка совершается после признания супруга «безвестно отсутствующим». Для этой цели следует предоставить нотариусу копию судебного решения.

Как поступить, когда супруг не хочет давать своего согласия?

Покупателю следует задуматься о целесообразности совершения подобной сделки с недвижимостью, взвесив все возможные риски и последствия. Продавцу лучше решить вопрос в суде, проведя раздел спорного имущества, затем его можно смело продавать без согласования с супругом.

Какие права имеет супруг, не давший своего разрешение на сделку?

Он имеет право опротестовать прошедшую ранее сделку в суде, потребовать ее расторжения. Процедура предполагает обращение в течение одного года, начиная с дня, когда истец стал владеть соответствующей информацией. Суд аннулирует состоявшуюся сделку, если доказательство, что супруг, осуществляющий продажу объекта, недвижимости заранее знал о возможном несогласии своей второй стороны, и скрыл данный факт от нотариуса. Если на момент совершения продажи супруги еще пребывали в браке, а после он был, расторгнут, вторая сторона может потребовать расторжения сделки, при этом продавец должен будет компенсировать покупателю сумму ущерба.