Предварительный договор
Граждане, юридические лица вправе заключать между собой разные соглашения. Их предметом могут быть и взаимные обязательства в будущем времени. На этот случай законодательством предусмотрен предварительный договор.
Оформление предварительного договора купли-продажи получило широкое распространение на рынке недвижимости. Например, такая сделка подписывается в отношении квартиры в строящемся доме. Как бы там ни было, всегда полезно разобраться в юридических тонкостях.
Понятие предварительного договора
Оно содержится в ст. 429 ГК РФ. Так, предварительным считается соглашение, в силу которого стороны обязуются по прошествии оговоренного времени подписать основной договор.
В предварительном договоре отображаются все условия, которые будет включать в себя главная сделка. Применительно к недвижимости это:
- подробное описание объекта;
- цена и порядок оплаты;
- сроки предоставления имущества в собственность покупателя.
На договоре должны стоять подписи сторон. Иначе документ просто не будет иметь силы.
Когда одна из сторон затем уклоняется от принятых на себя обязательств, основной договор заключается в судебном порядке на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ. При этом все его условия содержатся в решении суда на основании заключенного предварительного договора. Фактически оно заменяет собой сделку в привычном понимании.
Порядок оформления
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры происходит в той же форме, которая предусмотрена для окончательного соглашения. Если требуется его оформление у нотариуса, то также требуется поступить и с базовой сделкой.
Ее можно удостоверить у нотариуса и добровольно, по взаимному согласию. В любом случае полезно заранее уточнить, сколько стоит предварительный договор купли-продажи.
По законодательству регистрация предварительного договора купли-продажи не требуется. И этот момент также нужно учесть.
Основные разновидности
Заключение предварительного договора практикуется в нескольких случаях. Первым является купля-продажа жилья у застройщика. Таким способом некоторые строительные компании пытаются обойти механизм долевого участия. Однако вариант достаточно рискованный, поскольку будущий жилец не защищен от банкротства строительной фирмы или возникновения у нее финансовых проблем.
Предварительно подписанные договоренности пригодятся, когда квартира на вторичном рынке приобретается в ипотеку. Оформляющий кредит банк будет видеть, что продавец имеет твердое намерение расстаться с недвижимостью.
Есть еще и предварительный договор, предусматривающий аванс или задаток. Тогда для покупателя жилой площади будут дополнительные гарантии того, что ее не будут продавать другому.
Отдельные особенности
Требуется тщательно выписывать условия соглашения. На практике затем бывает трудно изменить ранее оговоренные пункты. Когда же речь идет о задатке, его передачу нужно дополнительно подкрепить распиской.
Удостоверение предварительного договора у нотариуса имеет свои плюсы. К примеру, специалист составляет образец соглашения с учетом правовых норм. Перед подписанием заинтересованная сторона получит все необходимые консультации. Нотариус также обязательно поставит в известность клиента о том, сколько будут стоить его услуги.
| Название нотариального действия | Тариф | Плата за оказание услуг правового и технического характера |
| Сумма договора до 1 000 000 рублей | 2 000 руб. + 0,3 % от суммы сделки. | 14 500 руб. |
| Сумма договора от 1 000 001 до 10 000 000 руб. | 5 000 руб. + 0,2 % от суммы договора, превышающей 1 000 000 руб. | |
| Сумма договора свыше 10 000 000 руб. | 23 000 руб. + 0,1 % от суммы договора, превышающей 10 000 000 руб., но не более 500 000 руб. |
- Документы, устанавливающие и подтверждающие право на недвижимость (в зависимости от способа приобретения)
- Справка от ЖСК,
- Свидетельство о государственной регистрации права,
- Договор передачи и свидетельство, подтверждающее право собственности на жилище,
- Договор мены (дарения, купли-продажи, ренты)
- Решение суда,
- Свидетельство о праве на наследство,
- Для земельного участка – постановление Главы администрации района.
- Акт передачи по договору – для договоров, которые удостоверены после 01.05.1996г.
- Согласие супруга (удостоверенное нотариально) на продажу или приобретение объекта недвижимости.
- Разрешение органов опеки и попечительства при наличии детей, не достигших совершеннолетия.
- Справка об отсутствии задолженностей по налогам на имущество, которое получено в качестве наследства или подарка.
- Личное присутствие сторон с документами, удостоверяющими личность.
- При отчуждении недвижимости близким родственникам необходимо предъявить документы, которые подтверждают родство
Для предварительного договора на квартиру:
- Выписка из домовой книги в двух экземплярах (действительна в течение месяца)
Для предварительного договора на дом:
- Для имущества, зарегистрированного до 1998 г. – справка о правах на жилое помещение. Для зарегистрированного после 1998 г. – свидетельство о государственной регистрации права/выписка из ЕГРН.
